🌾 从粮食到房子：为什么「住」也该有国家粮仓？
想象一下，你家祖上在古代是管粮仓的官员。丰年的时候，国家低价大量收粮，把粮价压下来，让穷人吃得起饭；灾年的时候，再把仓库里的粮食平价抛出来，不让粮价飞上天。这套「蓄积以备灾、平粜以安民」的玩法，早在西周就写进了《周礼》，是中国人骨子里最古老的宏观调控智慧。
如今，孟晓苏——那个当年参与起草《住房制度改革方案》、亲手把福利分房改成商品房的老人家——站出来说：咱们能不能把这套「粮食思维」搬到房地产上来？成立一个央企「中储房」，像中储粮、中储棉一样，给「住」这个基本人权也建一个国家粮仓。
他这番话不是随便说的。三年前，国家其实已经偷偷干了：2022年就批了3000亿的房地产收储资金。只不过，那时候地方财政还体面一点，大家都没当回事。现在地方债台高筑，3000亿连个响都打不出来，孟晓苏才跳出来喊：这事得中央亲自下场，几万亿起步才够看！
🏙️ 7亿平米库存到底有多恐怖？
先给你一个直观画面：全国商品房待售面积目前约7.4亿平方米（官方数据到2024年底更高），相当于70万个鸟巢，或者整个新加坡国土面积的10倍还多。
孟晓苏的算法很粗暴，也很现实：
- 其中2亿多平米是真正「卖不掉、没人要、还得托底」的，得收进来做保障房；
- 剩下的5亿平米其实没那么烂，只是暂时没人买，可以继续挂在「货架」上，等有钱人慢慢挑。
所以中储房要干两件事：
- 把最烂的那2亿多平米收进来，低价改造成保障房，解决新市民、年轻人、夹心层最急的住房困难；
- 把还能卖的5亿平米先囤在国家手里，等市场回暖再慢慢吐出来——反正国家不差这几年的资金成本。
这套打法，本质就是把房地产从「奢侈品」重新拉回「民生必需品」的定位。
🏬 公寓才是收储的「天选之子」
很多人一听收储就紧张：商品房也收？那我当年高价买的房子，岂不是被国家低价拿走再便宜租给别人？太不公平了吧！
孟晓苏早就把这茬儿掐死了。他把房子分成两类，收储的时候精准打击：
第一类：商办、公寓（40-50年产权）
- 土地原来就是商业用地，拿地成本全国平均只占房价23.2%
- 北京巅峰时期商品房6万/平，旁边的公寓才2.1万/平
- 现在经济下行，这批房子空置率最高，价格最便宜
- 收！全部收！改保障房天生合理，谁买公寓的时候也没指望70年住宅产权啊！
第二类：普通商品住宅（70年产权）
- 土地成本占了房价2/3，买房人实打实交了高昂的土地出让金
- 这批房子收进来就不能直接做保障房，会引发严重的社会不公
- 所以中储房买回来先囤着，国家又不是炒房团，囤个十年八年都不慌，等市场回暖再卖，赚的还是合理利润
一句话总结：公寓拿来救穷人，商品房拿来当国家储备粮。公平又高效。
📉 东大房地产要低迷几年？别吓自己22年
很多人现在一提起楼市就说「日本化」，孟晓苏直接甩数据打脸：
- 美国2008-2012年，整整4年，2012年销售增速19.9%直接反转；
- 香港1997-2003年，整整6年，2003年SARS最黑暗的时候反而见底；
- 日本1991-2013年，整整22年，那是真的「失去的三十年」。
那我们现在呢？2021年算起，到2025年正好4年。孟晓苏说：别自己吓自己，东大不会走到22年。
理由也很简单：
- 我们的常住人口城镇化率67%，但户籍人口城镇化率才48%，中间19个点的差距，意味着还有几亿人需要进城买房或租房；
- 美国房地产已经跑了249年，经历无数次危机，照样是支柱产业。房子不会消失，只是周期变长了。
🏦 钱从哪儿来？几万亿谁出？
这是所有人最关心的问题。
地方没钱了，这是共识。3000亿的收储资金，三年前就批了，现在还躺在账上动不了。中储房要几万亿规模，钱从哪儿来？
孟晓苏没明说，但答案其实呼之欲出：
- 央行再贷款（PSL那种专项工具）
- 政策性银行发低息长债
- 财政拿一部分专项国债
- 甚至可以考虑数字人民币定向投放（虽然他没敢说这么前卫）
反正国家出手，跟地方举债完全不是一个量级。粮食都能中储，房子为什么不能？
🌟 如果中储房真的来了，会发生什么？
- 最烂的2亿多平米库存被快速消化，空置率暴跌，城市不会再满街都是「鬼楼」；
- 公寓价格会被收储托底，不会再恶性下跌，投资客可以松口气；
- 商品房价格短期不会大涨（因为5亿平米「储备粮」悬在头顶），但也不会无限制下跌（国家兜底信号太强）；
- 年轻人租到真便宜、真体面的保障房，结婚意愿、生育意愿都会抬升；
- 房地产彻底告别「暴富神话时代」，进入「长坡厚雪、温和回报」的成熟阶段。
🎯 最后说一句大实话
孟晓苏这套方案，说白了就是把房地产从「赌场」重新拉回「粮仓」。
过去30年，我们把房子当茅台、当LV炒，把地价炒到天上，把年轻人逼到不敢结婚不敢生。现在有人站出来说：房子首先是用来住的，不是用来炒的。我们可以用管粮食的思路来管房子，用几千年传承的智慧来解决现代危机。
这不是简单的政策建议，这是一次国家叙事的纠偏。
如果中储房真的落地，那将是中国房地产历史上最重要的一次「去金融化、回民生化」转身。
而我们每个人，都将是这场宏大实验的亲历者。
注解：孟晓苏，1952年生，中国房改早期重要参与者之一，曾任中国房地产开发集团（现中房集团）董事长，被称为「房改第一推手」。2025年最新一次公开演讲中完整提出「中储房」构想，引发广泛讨论。
参考文献
- 孟晓苏2025年11月最新演讲实录（知乎专栏转载）
- 国家统计局2024-2025年商品房待售面积月度数据
- 中国人民银行2022年房地产收储专项资金政策文件
- 美国房地产协会（NAR）2008-2012年市场复苏报告
- 香港特区政府差饷物业估价署1997-2003年楼市数据