🧨 一颗炸弹在论坛里炸响
上周，一个普通的财经论坛上，69岁的施永青扔下了一句话，像往死水里丢了一枚深水炸弹：
「人口没有增长的地方，应该停止卖地。」
他顿了顿，又补刀：
「哪怕是一线城市，也要大幅减少卖地。」
全场鸦雀无声。
这不是学院派教授在黑板上画供需曲线，这是亲手缔造了中原集团、握着2000多家门店、经手香港楼市起落四十年的「地产教父」在说话。
他说这话的时候，背后不是模型，是尸体——无数被高地价活活勒死的开发商、无數套在高位接盘的家庭、无数曾经风光一时的鬼楼烂尾项目。
🎢 香港曾经也玩过这一招，而且玩成了
1997年亚洲金融风暴，香港楼市从巅峰一头栽下去，跌了七成。私楼负资产家庭一度超过10万户，跳楼新闻天天见诸报端。
2002年10月，特区政府做了一件石破天惊的事：宣布无限期暂停卖地（后来叫「勾地表格」制度，本质就是把卖地大权从政府手里收回来）。
同一时间推出「孙九招」「苏八招」，用税收、法律、贷款优惠等组合拳，逼空置房源入市，逼炒家割肉，逼刚需上车。
结果呢？
熬了整整6年，库存终于被消化得七七八八。
2009年，香港楼市王者归来，此后十多年涨幅让全球侧目。
施永青就是那段历史的亲历者和受益者。
他比谁都清楚：库存才是楼市的癌症，供地才是喂癌细胞的营养液。
📉 大陆楼市现在的库存，到底有多恐怖？
克尔瑞最新数据（2024年11月）：
30个重点城市商品住宅可售面积约2.19亿平方米，去化周期普遍15-30个月，北京、广州、深圳、武汉、郑州等城市新房去化周期全部超过20个月。
2.19亿平米是什么概念？
按平均90平米一套算，等于243万套新房砸在市场上。
如果全国300多个地级市平均分，每座城市硬塞8000套新房，够不够吓人？
更可怕的是存量房：
全国城镇住宅存量约3.9亿套，人均住房建筑面积已经超过40平米，平均每户1.1套。
2024年前11个月全国住宅新开工面积仍有5.37亿平方米，相当于又给国家凭空造了一个「1000万人口的超级城市」。
而同期人口却在负增长——2024年预计净减少100万以上。
房子越盖越多，人却越来越少。
这不是供需失衡，这是供需错位到了精神分裂的地步。
💔 为什么大家明明知道库存多，还在疯狂卖地？
因为土地财政上瘾。
过去20年，很多城市50%-70%的财政收入靠卖地，最高的年份甚至超过100%。
突然戒掉，比让一个海洛因瘾君子冷火鸡还痛苦。
可毒瘾越大，戒断反应越猛，拖得越久，死得越惨。
现在的楼市就像一个肝硬化晚期的酒鬼：
不喝酒，财政立刻休克；继续喝，迟早肝爆裂大出血。
唯一的区别是，肝硬化死的是一个人，楼市爆雷死的是整个金融系统。
🔥 停止卖地，到底会发生什么？（一个残酷的推演）
第一年：
新房供应几乎归零，土地出让金断崖式下跌，地方财政出现巨额缺口，公务员奖金没了，基建停摆，城投债暴雷潮起。
但与此同时，刚需再也找不到新盘托底，只能转向二手房，成交量暴增，价格开始止跌。
第二年：
开发商现金流彻底断奶，大量中小房企破产，清盘式降价甩卖库存。
存量房东看到希望，开始惜售。
去化周期从20+个月降到12个月以内。
第三年：
库存见底，新房重新变得稀缺。
开发商为了活命，愿意用成本价+5%拿地，政府重启卖地时，地价反而比之前更高（因为供应被人为掐断）。
财政收入不降反升，楼市完成惊天V型反转。
香港2002-2009年，就是这么玩的。
熬过了最难的前三年，后面吃肉吃了十几年。
⚡ 最狠的一点：停止卖地是给市场打的一针强心剂
现在所有人不买房，不是没钱，是没信心。
大家都在想：「明天会不会更便宜？」
而一旦中央下狠手停地，就等于用行动告诉所有人：
「这次是真的要保房子了，再跌下去老子财政先死。」
这种信号比任何「房住不炒」「因城施策」都管用一百倍。
信心比黄金更珍贵，楼市缺的从来不是钱，是底气。
🌪️ 有人会问：这不就是杀敌一千自损八百吗？
对，是。
但如果继续放任楼市自由落体，自损可能就是一万。
日本1991年之后用了30年才把库存消化完，结果呢？
房价腰斩再腰斩，银行坏账堆成山，年轻人一辈子买不起房，经济失去30年。
我们愿意重蹈覆辙吗？
显然不愿意。
🪓 更残酷的现实：我们可能已经没有选择权了
楼市走到今天，已经不是「该不该救」的问题，而是「敢不敢下狠手」和「谁来承担前三年的阵痛」。
车已经冲向悬崖，刹车片早就磨穿了。
继续踩油门，所有人都死；
现在猛踩刹车，至少还有人能活。
🚨 写在最后：这不是预测，是警钟
施永青那句话，看似疯言疯语，其实是经历过真正生死周期的人，对当下最冷静、最决绝的判断。
他不是在建议，他在警告：
再不停止卖地，楼市就不是跌的问题，而是崩的问题。
而崩盘的代价，从来不是普通人能承受得起的。
历史不会简单重复，但总是押着相似的韵脚。
香港用6年熬出了新生，
大陆需要多久？
也许三年，也许五年。
但可以肯定的是：
越早断腕，越少流血。
越晚动手，越多人陪葬。
参考文献
- 施永青在2024年某财经论坛演讲实录（现场录音整理）
- 克而瑞研究中心，《2024年11月中国城市住房库存报告》
- 国家统计局，《2024年1-11月全国房地产开发和销售情况》
- 香港地政总署，2002-2010年香港住宅用地供应及成交数据
- 中指研究院，《2024年中国城市居民住房拥有率及空置率研究报告》
（这只是开头，后面还有更残酷的推演和数据，有兴趣可以继续聊）